福岡地方裁判所 昭和４６年（レ）２５号 判決
控訴人 橋本ヨシエ
右訴訟代理人弁護士 古賀誠
被控訴人 甲野花子
〈ほか六名〉
右被控訴人七名訴訟代理人弁護士 坂口孝治
主文
原判決を左のとおり変更する。
被控訴人らは控訴人から金一二〇万円の支払を受けるのと引換に、控訴人に対し別紙目録記載の家屋を明渡せ。
被控訴人らは控訴人に対し昭和四五年八月一日から右家屋明渡ずみまで一ヶ月金七、〇〇〇円の割合による金員を支払え。
控訴人のその余の請求を棄却する。
訴訟費用は第一、二審を通じてこれを二分し、その一を控訴人の、その余を被控訴人らの負担とする。
事実
一、控訴人は「原判決を取消す。被控訴人らは控訴人に対し別紙目録記載の家屋を明渡し、かつ昭和四二年三月一日から右明渡ずみまで一ヶ月金七、〇〇〇円の割合による金員を支払え。訴訟費用は第一、二審とも被控訴人らの負担とする。」との判決を求め、かりに右請求が認容されないときは予備的に「被控訴人らは控訴人に対し金一〇〇万円と引換に別紙目録記載の家屋を明渡し、かつ昭和四二年三月一日から明渡ずみまで一ヶ月金七、〇〇〇円の割合による金員を支払え。」との判決を求め、被控訴人らは控訴棄却の判決ならびに新たな請求につき、請求棄却の判決を求めた。
二、当事者双方の事実上の主張は、控訴人において「昭和四六年九月一七日の当審第二回口頭弁論において、従前の主張にあわせて金三〇万円を提供して借家法一条の二にいう正当の事由を補強し、さらに同年一二月一〇日の当審第四回口頭弁論において右補強条件を金一〇〇万円の提供に変更するとともに、被控訴人甲野一夫、同月子、同星子が昭和四六年九月一六日前住居久留米市○○○町××××番地の×から同町××××番地に転居したことにより、被控訴人側の居住状況は緩和したものというべきである。」と述べ、被控訴人らにおいて「控訴人は現在平家に居住しているところ、その資力からしても右家屋の構造においても、比較的容易に二階を建築することが可能であり、右建築は建築基準法の定める建ぺい率による制約を受けるものではない。」と述べ、双方において当審における右主張をそれぞれ否認したほか何れも原判決事実摘示と同一であるからここにこれを引用する。
三、証拠関係≪省略≫
理由
一、別紙目録記載の家屋（以下本件家屋という）が元控訴人の父橋口勝次の所有であったこと、右勝次は昭和三九年三月三日死亡し、控訴人の母橋口キヨが遺産相続したことはいずれも当事者間に争がなく、右キヨは昭和四五年八月一三日死亡し、控訴人が相続人の遺産分割協議の結果、右家屋の所有権を取得したことは被控訴人らの明らかに争わないところである。
被控訴人甲野花子の夫であり、その余の被控訴人らの父である甲野太郎が昭和四三年一月三〇日死亡し、被控訴人らが遺産相続したことは当事者間に争いがない。
二、控訴人の父橋口勝次が昭和一二年頃被控訴人らの先代甲野太郎に対し、本件家屋を期間を定めず賃貸し、右勝次の死亡後は、その賃貸人の地位を承継した控訴人の母亡橋口キヨにおいて、賃料一ヶ月金七、〇〇〇円の約定でこれを引続き右太郎に賃貸したことは当事者間に争いがない。
三、家屋明渡請求について。
（一） 控訴人の母亡橋口キヨが昭和四一年九月五日被控訴人らの先代甲野太郎に対し、本件家屋賃貸借契約の解約申入をなし、右意思表示が翌六日同人に到達したことは当事者間に争いがない。
ところで本件賃貸借契約は前記認定のとおり、期間の定のないものであるから、借家法一条の二により、控訴人は正当の事由ある場合に限り解約の申入をなすことができるところ、控訴人が右解約申入をなすについて正当の事由を有するか否かについて判断する。
（控訴人側に存する事情）
１、本件解約申入当時、控訴人の母亡橋口キヨ居宅の間数が、六畳二間、四畳半一間および三畳一間であったこと、右三畳の間は家具置場として使用されていたこと、そこに右キヨをはじめ、控訴人、その夫橋本芳高および控訴人夫婦間の子（高校二年の女子、中学三年の女子、小学三年の男子）が居住していたことは当事者間に争いがなく、≪証拠省略≫によれば、右キヨは心臓に欠陥が存したうえ高血圧症を併有し、一人で一間を使用することを余儀なくされたことが認められ、さらに三名の子供の年令を考慮にいれると、控訴人等六名が生活するには、極めて手狭な状態にあったことが認められる。
２、前記解約申入当時、本件家屋が木造で既に老朽化していたことは当事者間に争いがなく、右家屋について、今日までに度々修理を要する箇所が生じたことは被控訴人らの自認するところであるが、直ちに大修繕または改築の措置を講じなければ、右家屋の社会的効用を全うすることができない旨の控訴人主張の事実は、これを認めるに足りる証拠はない。
３、≪証拠省略≫によれば、控訴人は久留米市内に控訴人名義の不動産を有するほか、同じく久留米市内に控訴人の夫たる右橋本芳高が代表取締役である橋口産業株式会社および控訴人の亡父橋口勝次各名義の不動産の存することが認められ（主要なものは白山町に土地合計約一〇五坪、諏訪野町に土地合計約二八〇坪）、控訴人側の資産状況はかなり良好であることが推測されるが、一方≪証拠省略≫によれば、右不動産の大半は土地・建物ともガソリンスタンドとして使用されるとともに、残余は他に賃貸されており、結局控訴人において、前記不動産を利用して住宅を建築する余地の存しないことを認めることができ（る。）≪証拠判断省略≫（なお、原審において被控訴本人甲野花子は、控訴人が何時でも自由に使用のできる久留米市南久留米所在の宅地約七〇坪を有する旨供述しているが、≪証拠省略≫と対比すると、にわかには信用することはできない）。控訴人側の右事情は、前記解約申入当時においてもほぼ同様であったことは弁論の全趣旨より明らかである。
（被控訴人側に存する事情）
１、本件解約申入当時、被控訴人甲野花子の亡夫甲野太郎が本件家屋の近隣に存する久留米市○○○町××番の×の宅地および同地上の二階建家屋一棟を所有し、その家族一一名と共に右二階建家屋と本件家屋とに分散して居住していたこと、右二階建家屋の構造は六畳二間および四畳半二間になっており、また本件家屋は店舗の外八畳一間、四畳半一間および三畳一間の間取りであることは当事者間に争いがないので、被控訴人側は控訴人側と比較して、幾分ゆとりのある状態であったことが認められるが、被控訴人側が右の如く分散居住している理由は、家族数が多く、前記二階建家屋だけではその全員が共に居住することの困難さに起因するにほかならないことも、≪証拠省略≫に徴して明らかである（なお、解約申入当時、右二階建家屋および本件家屋に居住していた被控訴人側の家族数については、≪証拠省略≫によってこれを認める。）
２、被控訴人甲野花子の亡夫甲野太郎が本件家屋賃借以来、右家屋を店舗として酒類、食料品等の小売業を営んでいたことおよび右太郎所有の前記宅地の表側、通りに面する部分に空地の存することは当事者間に争いがなく、≪証拠省略≫によれば、この空地は右太郎が将来建築する予定の店舗用地として用意していたものであることが認められる。
しかしながら、≪証拠省略≫によれば、被控訴人甲野花子は前記太郎の死亡（昭和四三年一月三〇日）による遺産相続によって、同人が本件家屋を店舗として経営していた酒類、食料品等の小売業を承継したところ（この点当事者間に争いがない）、昭和四四年当時被控訴人甲野春子（長女、昭和六年六月二六日生）、同一夫（長男、昭和九年二月六日生）、同夏子（二女、昭和一一年七月二四日生）、同秋子（三女、昭和一六年一〇月三日生）、同冬子（五女、昭和二一年七月三〇日生）および同節子（六女、昭和二四年一一月一三日生）のほか、夫太郎の母甲野トシ（明治一二年一二月三〇日生）、被控訴人一夫の妻甲野葉子（昭和一一年二月六日生）、その子月子（昭和三七年九月一七日生）および星子（昭和四〇年七月一五日生）を抱えており、もっとも、右のうち被控訴人夏子は電話交換手として働き、同冬子は○○○商店に勤務し、同秋子および同節子の両名はいずれも店の手伝をしていたところ、一方被控訴人春子、同一夫の両名はいずれも精神病を患って入院と自宅治療を繰り返す状態でありその入院料は県費で賄われるものの、小遣銭が自己負担となっているため、一ヶ月に春子が金一、五〇〇円、一夫が金二、五〇〇円を各要するうえ、国民金融公庫に対する借入金債務その他取引先に対する買掛代金債務等が合計約金一五〇万円もの額に達し、極めて苦しい生活状況であったことが認められ、右認定の事実に弁論の全趣旨をあわせ考えると、前記解約申入当時、被控訴人側としては前記宅地内の空地に店舗を建築する余裕のなかったことが認められる。
３、≪証拠省略≫によれば、前記空地（約一〇坪）に店舗を建築しても、その店舗は現在の店舗より狭隘となることが認められる。ところで、被控訴人らは、右空地の面する道路は本件家屋の面する道路と対比して、所謂裏通りに当るので、自然客足が遠のきひいては店の売上げが減少し、商売を継続することが困難となる旨主張し、原審において被控訴人甲野花子はこれに符合する供述をしているけれども、原審における検証の結果によれば、本件家屋（店舗のほか八畳、四畳半、三畳各一間）の裏側に隣接して控訴人の居住家屋があり、道路を経てて右空地が存在するところ、本件家屋の面する道路と右空地の面する道路の幅員は共に四・八米であり、また交通量もほとんど変らないことが認められ、右事実に照して考えると、前記被控訴人甲野花子の供述は信用できない。
４、≪証拠省略≫によれば、前記空地の面する幅員四・八米の道路は久留米市の区画整理事業地区内に当り、将来幅員二〇米の道路に拡張される計画決定がなされているところ、これが実施の暁には、たとえ右空地に店舗を建築したとしても、取壊しを余儀なくされることを認めることができる。
５、≪証拠省略≫によれば、被控訴人側は、本件家屋賃借以来、控訴人側の了解を得たうえで約金一〇万円の費用を出捐して天井等の修理をなしたことを認めることができる。
以上認定の事実に徴し、当事者双方の事情を比較考量すると控訴人の母亡橋口キヨが昭和四一年九月五日になした本件家屋賃貸借契約の解約申入は、未だ借家法一条の二にいう正当の事由があるものとは認め難いから、右解約申入はその効力を生じないものというべきである。
（二） 次に、控訴人は予備的請求原因として、従前の主張に併せて金員提供の申出をなすことにより、借家法一条の二にいう正当の事由を補強する旨主張するので検討するに、正当の事由の有無については、解約申入のときから六ヶ月の期間経過までの間に存在した事情によって判断すべきであり右期間経過後に生じた事由は正当の事由の判断に斟酌し得ないものであるというべきところ、建物の賃貸人が賃貸借契約の解約申入に基づく該建物の明渡請求訴訟を継続維持しているときは、解約申入の意思表示が黙示的・継続的にされているものと解することができるから、右解約申入当時に正当の事由が存在しなくても、右訴訟の係属中に事情が変更して正当の事由が具備されるに至った場合には、その時から六ヶ月の期間の経過により、該賃貸借契約は終了するものと解すべきである。したがって、本件記録に徴して明らかなとおり、控訴人の前記金員提供の申出は、昭和四六年九月一七日の当審第二回口頭弁論においてなされたものであるから、右申出が昭和四一年九月五日になされた解約申入後六ヶ月の期間を経過してなされたものであることは明白であるところ、右申出によって、黙示的・継続的になされてきた解約申入が、借家法一条の二にいう正当の事由を具備するに至ったか否かについて判断する（なお、控訴人は予備的請求の趣旨のとおりの条件を付加して本件家屋の明渡を求めているところ、これは無条件の明渡請求と別個の請求が予備的に併合されているものと解すべきではなく、請求は同一で単に予備的に攻撃方法として主張したものと解するのが相当である。）
前記三、（一）において認定した諸事情が、金員提供の申出をなした昭和四六年九月一七日当時においても、ほぼ同様の状態であることは、≪証拠省略≫により明らかである（但し、橋口キヨおよび甲野太郎が死亡したことは前記一、において認定のとおりであり、≪証拠省略≫によれば、被控訴人甲野一夫の妻葉子は昭和四四年二月頃より現在に至るまで実家に寄住したままであることを認めることがでさる）。
もっとも、控訴人は、被控訴人甲野一夫、同月子、同星子が昭和四六年九月一六日前住居地久留米市○○○町××××番地の×から同町××××番地に転居したことにより、被控訴人側の居住状況は緩和したものというべきである旨主張し、≪証拠省略≫によれば、一応転居の事実を推認することができるが、他方≪証拠省略≫によれば、生活保護を受けるために名目上六畳一間を間借りしたにすぎず、現在全く使用していないことを認めることができ、この事実に照して考えると、結局右三名が現実に転居した事実を認めることはできない。
また、被控訴人らは、控訴人は現在平家に住んでおり、その資力からしても右家屋の構造においても、比較的容易に二階を増築することが可能である旨主張するところ、資力の点については前記三、（一）において認定のとおりであるが、その余の点についてはこれを認めるに足りる証拠はない。ところで、現在双方の住居が生活をなすにつき狭隘にすぎることは、控訴人側と被控訴人側においてそれほどの差異は存しないと認められるところ、店舗を久留米市○○○町××番の×の宅地に現存する空地に移転した場合において被控訴人側の蒙る損害は、前記三、（一）に認定のとおり、店舗が狭隘になることと、久留米市の区画整理計画決定が実施された場合には、移転した店舗を将来取壊すことを余儀なくされることであるが、≪証拠省略≫によれば、右計画実施の暁には、控訴人の現住居宅も移転せざるを得ないことが認められ、その点においては、控訴人においても右の将来予想される事態からして、本件家屋の必要性が認められるのみならず、同じく右次男の証言によれば、移転の際には市より損失補償がなされることを認めることができる。
以上のような事実関係のもとにおいては、被控訴人らの立場を考えるときは、無条件に本件家屋の明渡を求めることは被控訴人らに対して酷に過ぎるといわねばならないけれども、被控訴人らが相当の立退料を提供するにおいては、移転によってある程度の損害を生じても、それは衡平の観念上被控訴人らの認容すべきものであると考えられるところ控訴人が昭和四六年九月一七日の当審第二回口頭弁論において被控訴人らに対し金三〇万円を提供することを補強条件となし、同年一二月一〇日の当審第四回口頭弁論において右補強条件を金一〇〇万円に変更したことは、本件記録上明らかである。右のような場合、補強条件の金額が当事者の主張するところに限定されるとすると、それが少額に失するときは、そのことだけで賃貸人が敗訴することになり、それが多額に過ぎれば、これまた賃貸人が無用の出費をしたことになるのであるから、特に反対の意思が窺われない限り、解約申入をする者はその主張する金額に必ずしもこだわることなく、一定の範囲内で裁判所にその決定を任せているものと考えるべきであって、まして当初金三〇万円の提供をその後金一〇〇万円に変更した本件においては、控訴人の解約申入（前記説示のとおり、黙示的・継続的になされている）も右と同趣旨であると解すべきである。ところで、≪証拠省略≫によれば金四四万四、五〇〇円にて軽量鉄骨平家建店舗（九・五坪）を建築することができることを、一方≪証拠省略≫によれば、木造瓦葺（外装モルタル）二階建店舗兼居宅を建築するためには金一九一万九、八〇〇円を要することをそれぞれ認めることができる。
当裁判所は、右認定の事実に前記認定の双方の経済状況、被控訴人側の店舗移転に基づく損害および控訴人が本件家屋の修理費として約金一〇万円を出捐したこと等を合わせ考慮して、前記補強条件を満たすに足りる金員の提供は金一二〇万円をもって相当と考える。そして、裁判所が相当な補強条件を認定したときは、解約申入は右条件のもとにおいて、申入後の法定期間経過後にその効果が発生すると解すべきであって、本件においては、右昭和四六年九月一七日から六ヶ月を経た同四七年三月一七日の満了をもって解約の効果が生じたということができる。
なお、控訴人は本件訴訟において立退料の額を明示しているものの、後になって変更しているうえ、裁判所としても一定の範囲内で相当な額を認定できるというのであるから本判決が被控訴人らに送達されたときに始めて右立退料の額が確定的に被控訴人らに判明するに過ぎず、このような不明確な条件を付した解約申入を適法となし得るか否かについて問題がないわけではないが、借家法一条の二に定める家屋賃貸借契約申入の正当の事由は、もともと契約当事者双方のいろいろな相対的な事情を比較考量して決すべき事項であるから、裁判所が条件を付し、或は賃貸人申出の条件を変更して正当の事由を判断することも許されるものであると解すべきことは、前記説示よりして当然の理なりというべきである。
そうすると、控訴人が昭和四六年九月一七日になした立退料提供の申出により、これより満六ヶ月後にあたる同四七年三月一七日の経過とともに、被控訴人らとの間の本件家屋賃貸借契約は終了するに至るものというべきであるからその際控訴人の提供する金一二〇万円と引換に、被控訴人らは控訴人に対し本件家屋から退去してこれを明渡すべきである。
四、金員の請求について。
控訴人は昭和四一年三月六日に解約があったことを前提として同日までの賃料とその翌日以降の賃料相当の損害金の支払を求めているけれども、裁判所の認定する解約の日が昭和四七年三月一七日であれば、同日までの賃料とその翌日以降の賃料相当の損害金の支払を求める趣旨であることは、弁論の全趣旨より明らかである。被控訴人らは控訴人が本件家屋の約定賃料の受領を拒絶したため、昭和四二年三月一日から同四五年七月末日まで一ヶ月金七、〇〇〇円の割合による金員を弁済供託していることは当事者間に争いがない。
そうすると、被控訴人らは控訴人に対し、昭和四五年八月一日から同四七年三月一七日までは約定の一ヶ月金七、〇〇〇円の割合による賃料を、それ以降明渡ずみまでは右賃料相当額の損害金を支払わねばならないことは明らかである。
五、したがって、控訴人の本訴請求は右認定の限度において正当として認容し、その余は失当として棄却すべきところ、これと異なる原判決は変更することとし、訴訟費用の負担につき民事訴訟法九六条、八九条、九二条、九三条を適用して主文のとおり判決する。
（裁判長裁判官 松田冨士也 裁判官 内藤紘二 裁判官吉武克洋は転勤につき署名押印することができない。裁判長裁判官 松田冨士也）
〈以下省略〉